北京商住房也限購 專家預(yù)判：房價起碼跌3成

　　央廣網(wǎng)北京3月27日消息 據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，最近一段時間，不只北上廣的樓市炙手可熱，其他二三線城市的樓市調(diào)控政策也是密集出臺。就在昨晚（26號），北京市又發(fā)布了一道樓市調(diào)控新政：明確規(guī)定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。由此，北京成為首個停止向個人出售商辦類項目的城市。

　　那么，這一明確將矛頭指向“商住房”的政策，將會對市場產(chǎn)生哪些影響？對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉解讀稱，首先，這已經(jīng)不是簡單的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策內(nèi)容了，它全面改變了過去的游戲規(guī)則。第二，對于市場的影響就是回歸商辦類的真實用途。在過去多年的樓市發(fā)展中，商辦類本身就是一個畸形的存在，大部分都成了一個類居住物業(yè)。就這點來看，這個政策對未來的影響主要有兩點：第一、對于再拿商辦類土地的開發(fā)商來說，不論是上市還是既有庫存，都會重新進(jìn)行估值；第二、對既有的市場交易，包括開發(fā)商手中的庫存量，包括市場上過去已經(jīng)進(jìn)入二手交易的商辦類物業(yè)，全部都有一個非常明顯的打壓，這種打壓主要體現(xiàn)在量和價上。業(yè)內(nèi)估計，成交量起碼有60%以上的下調(diào)幅度，甚至有可能導(dǎo)致這個市場全面進(jìn)入休眠狀態(tài)。從價格來看，保守、樂觀估計，起碼要跌3成以上。信貸、購買資格已經(jīng)跟過去的游戲規(guī)則完全不一樣，不論是投資需求還是自住需求，可能全部在政策重壓之下離場。

　　與此同時，張大偉認(rèn)為，通過這次的新政，也可以看出樓市調(diào)控邏輯的變化。作為首都，北京“商改住”政策的出臺也會多多少少對其它一線城市產(chǎn)生“風(fēng)向標(biāo)”的作用。過去，大家都認(rèn)為使抑制過快上漲，現(xiàn)在來看，有可能真正執(zhí)行了中央“房子是用來住的，不是用來炒的”政策。從商辦類的政策邏輯來看，基本上全面抑制了任何炒房的可能性，這也是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控以來的第一次，因為從來沒有過這么徹底地把所有投資者全部擠出一種房屋類型的政策出現(xiàn)。這點也會影響其他城市同類型的調(diào)控。這個政策雖然是在周末發(fā)布的，沒有317出臺時那么多媒體和個人的關(guān)注，但其實對業(yè)內(nèi)的影響是歷史最大的一次。

　　所以，對于其它一線城市來說，效仿的可能性很大。之前，上海等一些城市也出臺了針對商辦類的條款，但跟北京相比都要弱很多。后續(xù)，上海、深圳甚至其他一些二線城市，有可能針對商辦類物業(yè)逐漸向北京政策看齊。

　　可以說，2017年成為近幾年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺最為密集的一年。從2016年“9·30”政策揭開調(diào)控序幕至今，全國已有超過35個城市出臺了多達(dá)110余次對房地產(chǎn)收緊的調(diào)控措施。而在今年3月再次加碼的此輪調(diào)控中，三四線城市也加入限購大軍。專家認(rèn)為，目前政策正朝著精確化管控導(dǎo)向發(fā)展，抑制房價過快增長的長效機(jī)制亟待完善。

　　業(yè)內(nèi)普遍把這一輪密集出臺的樓市調(diào)控新政看作2016年“9.30”政策以來的又一次加碼，更是對北京樓市踩下的又一腳急剎車。正是今年2月中下旬，北京樓市的再度升溫，恐慌性購房、搶房現(xiàn)象的再度抬頭，直接觸發(fā)了此輪“3.17”調(diào)控的啟動。

　　隨著昨天清晨廣東中山市發(fā)布調(diào)控限購政策，3月以來全國啟動或升級限購的城市已達(dá)24個。和往年調(diào)控集中在一二線城市不同，今年調(diào)控已席卷部分三線城市和一些環(huán)一線城市的四線城市。有媒體統(tǒng)計，河北崇禮、河北保定淶水縣、河北涿州、江西贛州、安徽滁州、浙江嘉善等一些相對陌生的名字，更是首次登上房地產(chǎn)限購政策的歷史舞臺。

　　這些現(xiàn)象背后的邏輯是，三四線城市房地產(chǎn)銷售近年來的不斷升溫。地處南京都市圈的鎮(zhèn)江句容成為江蘇首個限購縣級市，由于南京“限購限貸”導(dǎo)致購買力外溢，句容房價扶搖直上，每平米已破萬，當(dāng)?shù)匾?guī)定非本地戶籍家庭限購1套住房。

　　江蘇大學(xué)管理學(xué)院市場營銷系主任李文遠(yuǎn)認(rèn)為，由于房價走高，購買力正從南京向周邊郊區(qū)，從新房向二手房轉(zhuǎn)移。剛需是存在的，主要是南京的過高房價驅(qū)使人們往郊區(qū)轉(zhuǎn)移，如果房子都沒有了，肯定會進(jìn)行二手交易。

　　值得一提的是，此輪三四線城市在加入限購大軍的同時，限購、貸款標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格度大有向一二線城市看齊的趨勢。如江西南昌規(guī)定，除九龍湖等兩個在建新城外，暫停向市區(qū)已有1套及以上住宅的本地戶籍居民出售住宅。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提出，目前三四線城市已逐漸分化為：一部分保持寬松政策以去庫存為目標(biāo)，另一部分大城市周邊城市則以控房價為主�！爸饕�是圍繞三大城市群，尤其是北京、上海、廣州周邊城市進(jìn)行調(diào)控。同時，對于其它熱點城市，比如天津周邊、南京周邊城市也在調(diào)控。這體現(xiàn)了一些外來人口聚集區(qū)域或者一些限購城市的外溢需求導(dǎo)入到這些城市，進(jìn)而引起調(diào)控的做法�！�

　　有人將此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策概括為三句話：剛需買得起，換房需謹(jǐn)慎，炒房不劃算。整體上看，各地政策均緊緊圍繞“房子是用來住的，不是用來炒”這一定位制定，用管住“炒”，來保障“住”。從策略上，和前兩輪樓市調(diào)控不同，此次中央并未制定一刀切的統(tǒng)一政策，調(diào)控基本實行“一城一策”，各地視自身市場情況確定調(diào)控政策的自主性加強(qiáng)，政策正朝精確化管控導(dǎo)向發(fā)展。

　　國家金融實驗室理事長李揚在正在進(jìn)行的博鰲亞洲論壇上表示，地方制定政策要遵循幾個標(biāo)準(zhǔn)：第一，以前是全部統(tǒng)一，現(xiàn)在是一城一策，這是非常好的。每個城市應(yīng)該做什么事？城市化是要用土地的，用地計劃要和城市化步調(diào)要一致；第二，地價占房價的比例一定要控制；第三，大規(guī)模減少稅費；第四，房價收入比，這個地方政府是可以控制的。

　　財政部原財科所所長賈康提出，應(yīng)逐步形成抑制房價過快增長的長效機(jī)制。住房問題需要從制度建設(shè)層面去解決配套改革問題。房地產(chǎn)市場要想實現(xiàn)健康發(fā)展，要構(gòu)建基礎(chǔ)性制度，這才能形成長效機(jī)制。基礎(chǔ)性制度建設(shè)不光是住房制度，還要有土地制度、投融資制度以及和住房、不動產(chǎn)相關(guān)的稅收制度。

　　政策雖然是好的，但突然面臨一大波新政落地，難免引發(fā)一些準(zhǔn)備購房或者正在購房的人的焦慮。針對此前一些人“吐槽”的因新政付不起首付、“連環(huán)單”引發(fā)違約風(fēng)險等問題，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，影響確實存在，但仍在市場可接受的范圍內(nèi)，只要在過去的交易過程中不盲目加杠桿，這次政策的影響相對比較有限。北京317新政最大的影響是賣一買一型，從35%首付提高到60%，甚至最高有80%的可能性。但北京有非普通住宅和普通住宅的概念定義在里邊。我們也做過一個測算，對于大部分家庭來說，如果購買的是普通住宅，首付影響大概在117萬左右，除非是購買第二套或購買改善性住宅時強(qiáng)行加大了杠桿，否則對大部分家庭來說，首付的提高不太可能影響到必須違約的程度。當(dāng)然的確也存在一些個案，比如家庭年收入50萬，月供達(dá)到60萬。這種極端的案例事實上帶有賭博的成份在，所以這波調(diào)控主要影響的還是這部分人群。不能說政策是100%完美的，但從目前的政策力度來看，它對于大部分剛需和首套改善來說，影響仍在市場可接受的范圍內(nèi)。

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