分析師:香港買(mǎi)樓最重要防備“黑天鵝”

時(shí)間:2011-11-04 09:33   來(lái)源:中國(guó)新聞網(wǎng)

  中新網(wǎng)11月3日電 據(jù)香港明報(bào)報(bào)道,香港人關(guān)心樓市,而市場(chǎng)亦不乏樓市評(píng)論,但當(dāng)中不少是來(lái)自代理或證券行的分析,令人懷疑其意見(jiàn)的獨(dú)立性。

  報(bào)道稱(chēng),香港卓凌地產(chǎn)分析行政總裁鐘維杰,以獨(dú)立地產(chǎn)分析師身份,在過(guò)去十多年發(fā)表了上千篇有關(guān)香港以至全球各地的樓市評(píng)論文章,當(dāng)中大多數(shù)都擁有大量數(shù)據(jù)作分析基礎(chǔ),他指出,從過(guò)往數(shù)據(jù),不同樓市周期,影響香港樓市的各種因素,其重要性也各有不同,但資金流向在每個(gè)周期都發(fā)揮了較大影響,而市民在買(mǎi)樓投資時(shí),最重要是預(yù)了“黑天鵝”可能出現(xiàn),做好足夠的防備。

  鐘維杰指出,以往一般人以為香港減息時(shí)樓市便升,相反便跌,但其實(shí)也有加息時(shí)樓市可以升,也可以減息時(shí)樓市跌,所以以單一因素如息口來(lái)預(yù)測(cè)樓市,其實(shí)并不可靠。又如供應(yīng)增加,只要不太過(guò)多,樓價(jià)亦未必跌,而相反減少供應(yīng),樓市也亦未實(shí)時(shí)有反應(yīng)。

  單一因素分析樓市不可靠

  另外,鐘指不少分析未夠細(xì)致,比方一個(gè)地方的收入會(huì)影響樓價(jià),但若只以家庭收入中位數(shù)計(jì),則住公屋的大多家庭收入較低,其買(mǎi)樓需求較小,而真正影響樓價(jià),尤其換樓或豪宅樓價(jià),乃是較高收入的家庭,所以以不同收入群的收入變化,來(lái)預(yù)測(cè)不同類(lèi)型房屋的樓價(jià),會(huì)較具相關(guān)性。

  不過(guò),他指根據(jù)觀察,香港過(guò)往的樓市周期,若有大量資金流入,樓市便由升勢(shì)主導(dǎo),而當(dāng)資金流出,則樓市便難看好,因此資金流向可說(shuō)影響香港樓市最重要因素,而這可由貨幣供應(yīng)如M2等指標(biāo)的增長(zhǎng)作觀察。

  金管局總裁陳德霖早前曾表示,香港可說(shuō)是無(wú)金融管制,資金任意出入,加上經(jīng)濟(jì)體系小,經(jīng)濟(jì)容易波動(dòng),而鐘維杰也認(rèn)同香港的經(jīng)濟(jì)和樓市較易波動(dòng)。鐘維杰又指出,以97年與現(xiàn)時(shí)市比較,97年時(shí),大部分港樓是港人買(mǎi)的,而現(xiàn)時(shí)的港樓,多了由外來(lái)者如內(nèi)地人支撐,因此影響樓市的本地因素相對(duì)減弱,同時(shí)由于港人現(xiàn)時(shí)買(mǎi)樓借貸比例較小,相信就算出現(xiàn)跌市仍較容易找到支撐,低潮可以較快過(guò)去,但對(duì)調(diào)整所需的時(shí)間,就要視乎港府日后會(huì)否再推出新政策影響調(diào)整速度。

  港樓市周期較短

  另外,鐘維杰指香港樓價(jià)另一特色,是周期較短,比方說(shuō),由94年至今,倫敦、紐約、上海、北京僅錄得一次大幅波動(dòng);而香港若計(jì)及08年海嘯,已有3次大上大落。

  在股票市場(chǎng)波動(dòng)下,有說(shuō)法指部分投資者傾向手持“磚頭”,認(rèn)為“磚頭好”,但鐘維杰卻認(rèn)為這并非定律。他指此想法,只是由于人們的行為和想法,會(huì)易受短期現(xiàn)象影響,把短期的觀察看成為定律,例如近期股市波動(dòng),樓價(jià)仍較為硬凈,便覺(jué)得磚頭好,但長(zhǎng)線是否如此,頗值得懷疑。

  鐘維杰認(rèn)為,預(yù)測(cè)樓市固然重要,但認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)更重要,因此推介年前曾極流行的財(cái)經(jīng)書(shū)《黑天鵝》,指其基本論調(diào)值得參考,第一、人們傾向低估風(fēng)險(xiǎn);第二、人們與生俱來(lái)便不喜歡不確定性,凡事要尋求解釋?zhuān)凸懒穗S意性(randomness)。根據(jù)《黑天鵝》理論,“磚頭穩(wěn)陣”可能只是少數(shù)事件推導(dǎo)出的“定律”,是人們解釋近期出現(xiàn)現(xiàn)象的一種說(shuō)法而已,更重要是對(duì)樓市造成打擊的“黑天鵝”事件(指一般人認(rèn)為近乎不可能發(fā)生的事),最終往往有可能出現(xiàn),譬如97年亞洲金融風(fēng)暴和08年金融海嘯,因此建議人們投資時(shí),包括買(mǎi)賣(mài)物業(yè),都要加倍小心,盡量減少借貸,并多留現(xiàn)金供樓,以及預(yù)防利率急速回升等。

  由于香港市場(chǎng)較波動(dòng),按揭利率可大上大落,鐘建議風(fēng)險(xiǎn)承受程度較低的買(mǎi)家可選擇以固定利率承做按揭,雖然息率較浮動(dòng)利率高,但可買(mǎi)個(gè)安心。對(duì)于香港后市,他認(rèn)為由于樓價(jià)現(xiàn)處于循環(huán)中的高位,建議投資者持保守態(tài)度,又預(yù)計(jì)大單位的樓價(jià)會(huì)比小單位的硬凈。

編輯:王君飛

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